แต่อย่างที่เราแสดงในหนังสือของเรา ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาใน 18 ประเทศในกลุ่ม OECD ตลาดของเรามีความสามารถในการจ่ายได้ของราคาบ้านลดลงมากเป็นอันดับสาม และใหญ่ที่สุดในบรรดาประเทศ OECD ที่สำคัญๆ ในออสเตรเลีย ความกังวลมักมุ่งเน้นไปที่ ความท้าทายที่ผู้ ซื้อบ้านหลังแรกต้องเผชิญ แม้ว่าจะมีความสำคัญ แต่สิ่งนี้ไม่ควรทำให้ผู้กำหนดนโยบายหันเหความสนใจจากปัญหานโยบายที่ใหญ่กว่า นั่นคือความเครียดด้านความสามารถในการจ่ายซึ่งส่งผลต่อผู้เช่าที่มีรายได้น้อย
การถูกผลักดันไปสู่ความยากจนด้วยค่าเช่าที่สูงเป็นปัญหาร้ายแรง
มันส่งผล กระทบต่อ ชาวออสเตรเลียกว่าล้านคน ซึ่งมากกว่า กลุ่มผู้ซื้อ บ้านหลังแรกเพียง เล็กน้อย
หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินและผู้กำหนดนโยบายเริ่มตระหนักว่าระบบการเคหะมีประสิทธิภาพต่ำกว่ามาตรฐาน ไม่เพียงสร้างความเสียหายต่อสวัสดิภาพของกลุ่มประชากรหลัก เท่านั้น นอกจากนี้ยังทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับผลผลิตทางเศรษฐกิจและความเสี่ยงทางการเงินที่เป็นระบบ
แม้จากมุมมองแคบๆ ของ “ต้นทุนต่อรัฐบาล” รัฐบาลออสเตรเลียควรปฏิบัติต่อแนวโน้มระบบการเคหะในปัจจุบันว่าเป็นข้อกังวลด้านงบประมาณอย่างจริงจัง เนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายสาธารณะในอนาคต
ตัวอย่างเช่นการปฏิเสธการเป็นเจ้าของบ้านในกลุ่มอายุน้อยและวัยกลางคนจะกรองผ่านไปยังกลุ่มอายุที่มากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป จำนวนผู้เช่าส่วนตัวที่มีอายุมากขึ้นรายได้ต่ำจะสร้างแรงกดดันทางการเมืองในการส่งเสริม การให้ ความช่วยเหลือด้านค่าเช่าและเงินบำนาญผู้สูงอายุ และจำนวนผู้รับบำนาญจะสูงเกินจริงหากจำนวนเจ้าของบ้านที่อายุเกษียณมากขึ้นโดยมีการจำนองดึงเงินออมจากเงินบำนาญมาชำระหนี้
ประเด็นสำคัญ: อัตราการเป็นเจ้าของบ้านของชาวออสเตรเลียในวัยชราที่ร่วงลงนั้นดูเหมือนจะเป็นผลกระทบจากแผ่นดินไหวสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัย ทำไมเราต้องมีการเปลี่ยนแปลงทั้งระบบ?
ในขณะที่เราโต้เถียงกันในหนังสือของเรา นโยบายที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องเข้าใจอย่างกว้างมากขึ้น เป็นมากกว่า “โปรแกรมที่อยู่อาศัย” แท้จริงแล้ว ผลลัพธ์ด้านที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียในช่วง 25 ปีที่ผ่านมาได้รับแรงผลักดันจากนโยบายด้านภาษี การเงิน และระเบียบข้อบังคับมากขึ้น ซึ่งเป็นกิจกรรมที่แทบไม่ถูกควบคุมโดยแผนกใด ๆ ที่มีที่อยู่อาศัยในชื่อเรื่อง มากกว่าการใช้จ่ายอย่างชัดเจนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยหรือเงินอุดหนุน เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นระบบ ความพยายามอย่างจริงจังในการปรับปรุงผลลัพธ์ที่อยู่อาศัยจะต้องตระหนักถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์และการเปลี่ยนแปลงทั้งระบบ
มาตรการระดับจุลภาคเป็น วิธีการ ที่รัฐบาลออสเตรเลียส่วนใหญ่นิยมใช้
ในช่วง 25 ปีที่ผ่านมา แต่สิ่งเหล่านี้มักจะสร้างผล ประโยชน์สุทธิน้อยที่สุดหรือแม้แต่การต่อต้าน
ยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัยแห่งชาตินั้นล้าสมัยไปนานแล้ว และมีเพียงเครือจักรภพเท่านั้นที่สามารถเป็นผู้นำได้ เครือจักรภพและหน่วยงานของตน – ไม่ใช่รัฐ – ควบคุมเครื่องมือหลักที่ขับเคลื่อนผลลัพธ์ด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการตั้งค่าภาษีและประกันสังคม ตลอดจนกฎระเบียบทางการเงิน
ในฐานะที่เป็นรัฐบาลระดับชาติที่ได้รับการยอมรับในช่วงต้นทศวรรษ 1990 และระหว่างปี 2007-10 และเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนโดย National Housing Finance and Investment Corporation ในปี 2018 ของรัฐบาล Turnbull การกำหนดความรับผิดชอบของรัฐและดินแดนสำหรับที่อยู่อาศัยและการวางแผนตามรัฐธรรมนูญก็ไม่เป็นอุปสรรคต่อเรื่องนี้
เป้าหมายหลักจะต้องกีดกันการเก็งกำไรในที่ดินและที่อยู่อาศัย ซึ่งจะรวมถึงการปรับโครงสร้างการตั้งค่าภาษีแบบค่อยเป็นค่อยไปเพื่อจูงใจที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ผลมากกว่าการลงทุน ตัวอย่างเช่นนักเศรษฐศาสตร์ด้านที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่าการลดหย่อนภาษีผู้ให้เช่าที่ดินของนักลงทุนควรลดลง และภาษีที่ดินแบบกว้างๆ ควรค่อยๆ แทนที่อากรแสตมป์สำหรับการขายที่อยู่อาศัย
กลยุทธ์ยังต้องมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มความหลากหลายในตลาดที่อยู่อาศัย การขยายขนาดของกิจกรรมผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยของรัฐบาลและไม่แสวงหาผลกำไรสามารถเพิ่มขีดความสามารถในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มผู้ด้อยโอกาสได้ดีขึ้น นอกจากนี้ยังช่วยลดความเปราะบางต่อความผันผวนของตลาดที่เกิดจากการพึ่งพาอย่างล้นหลามจากนักพัฒนาที่แสวงหาผลกำไรซึ่งสร้างขึ้นสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย
ในการซ่อมแซมความสามารถในการกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยภายในรัฐบาล แผนดังกล่าวควรรวมถึงการปฏิรูปสถาบันและการเสริมสร้างศักยภาพ รัฐบาลทั้งสองระดับควรมีรัฐมนตรีกระทรวงการเคหะระดับคณะรัฐมนตรีโดยเฉพาะเพื่อสนับสนุนการเคหะในทุกแผนก นอกจากนี้ เรายังต้องการหน่วยงานระดับชาติที่ยืนยง เช่น กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐฯ หรืออดีตบริษัทเคหะแห่งสหราชอาณาจักร
เพิ่มเติม: การรีเซ็ตนโยบายที่อยู่อาศัยเกินกำหนด และไม่ใช่เฉพาะในออสเตรเลียเท่านั้น
เริ่มต้นเล็ก ๆ และสร้างการกระทำที่กว้างไกล
การยืนหยัดของเราในการวิเคราะห์และการปฏิรูปทั้งระบบอาจดูเหมือนเป็นอุดมคติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากสถานะปัจจุบันของการเมืองออสเตรเลีย มีความคล้ายคลึงกับความท้าทายของการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ: หลายคนอาจถามว่าต้องเจอสิ่งที่เลวร้ายกว่านี้อีกมากเพียงใดก่อนที่การดำเนินนโยบายอย่างแข็งขันจะกลายเป็นคำมั่นสัญญาของสองฝ่ายที่ไม่อาจต้านทานได้
ในกรณีที่ไม่มีการดำเนินการทั้งระบบโดยทันทีในเรื่องที่อยู่อาศัยเรายังสามารถชี้ให้เห็นถึงการปฏิรูปเบื้องต้นที่รัฐบาลออสเตรเลียสามารถนำมาใช้ได้อย่างง่ายดายโดยมีผลกระทบต่องบประมาณโดยตรงน้อยที่สุด
ตัวอย่างเช่น รัฐบาลของรัฐและเขตปกครองตนเองสามารถทำตามหลายประเทศที่เทียบเคียงได้ในการใช้กฎระบบการวางแผนที่กำหนดระดับขั้นต่ำของที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาที่ต้องสร้างภายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของตลาด
หัวข้อเพิ่มเติม: บทเรียน 6 บทเรียนเกี่ยวกับวิธีการระดมทุนเพื่อที่อยู่อาศัยในราคาย่อมเยาทั่วออสเตรเลีย
ในขอบเขตของสิทธิของผู้เช่า รัฐอื่นๆ สามารถปฏิบัติตามรัฐวิกตอเรียในการปรับกฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยใหม่ให้ห่างจากข้อได้เปรียบของผู้ให้เช่าที่สร้างตามปกติ “การขับไล่โดยไม่มีเหตุผล” ควรถูกผิดกฎหมาย
เครือจักรภพสามารถเรียกคืนกฎก่อนปี 1996 ของข้อตกลงการเคหะแห่งชาติ ที่มีมาอย่างยาวนาน กับรัฐและดินแดนต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่ปิดล้อมการระดมทุนของรัฐบาลกลางในการจัดหาและปรับปรุงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รัฐบาลทั้งหมดสามารถให้คำมั่นที่จะส่งมอบที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาในสัดส่วนที่มากในการพัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินของรัฐบาลเก่า ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรมจำนวน มากสนับสนุนเป้าหมาย 30%
เราเห็นขอบเขตของแนวทางที่แบ่งเป็นระยะ: มาตรการขั้นแรกสามารถดำเนินการได้ในขณะที่สร้างฉันทามติทางการเมืองที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการที่กว้างขวางมากขึ้น เพื่อปรับปรุงความสามารถในการจ่ายและบรรเทาความไม่เท่าเทียมกันที่เพิ่มขึ้นภายในและระหว่างรุ่นระบบที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียจะต้องได้รับการปฏิรูปโดยพื้นฐาน ไม่มีตัวเลือก “ธุรกิจตามปกติ” ที่มีความรับผิดชอบ
